Dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) ha modificato le regole fiscali sulle plusvalenze immobiliari previste dall’art. 67 del TUIR.

La norma distingue ora tra due tipi di operazioni:

• Vendita di immobili o di diritti reali immobiliari (come la piena proprietà o la nuda proprietà), che continua a rientrare tra le plusvalenze immobiliari.
• Costituzione di diritti reali di godimento (ad esempio usufrutto, superficie, servitù, uso o abitazione), che viene invece considerata come reddito diverso.

Di conseguenza, dal 2024 la costituzione a pagamento di un diritto reale di godimento è generalmente un’operazione fiscalmente rilevante e può generare reddito tassabile.

Prima di questa modifica, la costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli non edificabili non generava una plusvalenza tassabile se: il terreno era posseduto da più di cinque anni, e l’operazione non avveniva nell’ambito di un’attività d’impresa.

Successivamente, il D.L. n. 84/2025 ha introdotto una norma di interpretazione autentica, con effetto retroattivo dal 1° gennaio 2024, per chiarire quando si genera una plusvalenza e quando invece un reddito diverso.

Secondo questa interpretazione se, insieme alla costituzione di un diritto reale (come l’usufrutto o la superficie) viene ceduta anche la nuda proprietà, e quindi il proprietario perde completamente ogni diritto sull’immobile, l’operazione viene trattata come vendita dell’immobile e può generare una plusvalenza immobiliare; se invece il proprietario mantiene un diritto reale sull’immobile, il compenso ricevuto viene considerato reddito diverso.

Sulla questione è stato presentato un interpello all’Agenzia delle Entrate. Il quesito riguarda un agricoltore che determina il proprio reddito con il regime catastale e che ha chiesto chiarimenti sul trattamento fiscale di un’operazione relativa a terreni agricoli non edificabili posseduti da oltre cinque anni.

L’operazione prevista era la seguente:

• concedere il diritto di superficie su un terreno a una società;
• cedere la nuda proprietà dello stesso terreno al figlio.

Secondo il contribuente, questa operazione equivale in sostanza a cedere l’intera proprietà del terreno, perché egli non manterrebbe più alcun diritto né potere sul bene.

L’Agenzia, con la risposta 51 del 25 febbraio 2026, ha chiarito che se, dopo i contratti, il contribuente non mantiene alcun diritto reale sul terreno, neppure in caso di futura estinzione del diritto di superficie, l’operazione va considerata come cessione dell’immobile; in questo caso si applicano le regole delle plusvalenze immobiliari. Poiché i terreni agricoli non edificabili sono posseduti da più di cinque anni, la plusvalenza non è tassata. Diversamente, se il contribuente mantiene un diritto reale sul terreno, il corrispettivo ricevuto per il diritto di superficie sarebbe considerato reddito diverso e quindi tassabile.